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我要原子弹的效果（第1页）

茶室里安静了几秒。

所有人都看着陈奕妍，眼神里有惊讶，有不屑，更多的是探究。这个不知从哪里冒出来的年轻人，穿着一身廉价的西装，提着一个旧公文包，却敢在古王冲的茶室里，说出“改变香港地产格局”这样的话。

古老没有说话，只是慢慢地呷了一口茶，然后放下茶杯，发出清脆的声响。

“年轻人，说话要有分寸。”那个微胖的中年男人——汇丰银行的陈志明经理开口了，声音里带着居高临下的嘲讽，“香港地产格局？你知道这几个字意味着什么吗？长江实业、新鸿基、新世界、恒基兆业……这些是你能动的吗？”

陈奕妍的目光转向陈志明，不卑不亢：“陈经理，我听说汇丰银行最近在收紧对地产商的贷款。特别是那些杠杆率超过五成的中小型开发商，几乎拿不到新的授信额度。是这样吗？”

陈志明的脸色微微一变。这是汇丰内部的决策，还没有对外公布。

“你从哪里听来的？”他沉声问。

“从市场上。”陈奕妍平静地说，“过去三个月，香港有七家中小地产公司因为资金链断裂而破产清盘。他们的贷款银行，大部分是汇丰、渣打、恒生。银行在收缩，在避险。这意味着什么？”

他顿了顿，目光扫过茶室里的每个人：“意味着市场正在洗牌。大浪淘沙，弱者出局。但这也意味着，对那些能在风浪中站稳脚跟，甚至能借势而起的人来说，机会来了。”

“什么机会？”那个穿名牌西装的年轻公子哥插话，语气里带着玩味，“抄底破产公司？”

“不。”陈奕妍摇头，“是重塑规则的机会。”

茶室里再次安静下来。

古老终于开口了，声音很温和，但每一个字都像针一样锐利：“陈先生，说说你的想法。我很想知道，你打算怎么重塑香港地产的规则。”

陈奕妍深吸一口气。他知道，最关键的时刻来了。

“在回答这个问题之前，请允许我先问各位一个问题。”他说，目光与古老对视，“你们认为，一栋楼的价值，是由什么决定的？”

“地段。”陈志明立刻回答，“李嘉诚说过，地产三要素：地段，地段，还是地段。”

“对，也不对。”陈奕妍说，“地段决定了基础价值，但真正决定溢价空间的，是故事。”

“故事？”另一个年轻公子哥笑了，“你是说，编个故事就能把楼卖得更贵？”

“不是编故事，是创造故事。”陈奕妍纠正道，“各位应该都记得，三年前，尖沙咀有一栋旧商厦，市值不过八千万。但后来有传言说，新加坡的丰隆集团有意收购，要改建成五星级酒店。消息一出，三个月内，那栋楼的价格涨到一亿两千万。最后虽然丰隆没有收购，但楼已经以溢价五成卖出去了。”

他顿了顿：“这就是故事的力量。一个足够好的故事，能让资产的价值翻倍，甚至翻几倍。”

古老的眼神里闪过一丝兴趣：“你想讲什么故事？”

“一个关于香港未来的故事。”陈奕妍的声音很平静，但每个字都像锤子一样敲在茶室里，“一个关于华资崛起、英资退场的故事。一个关于新时代、新规则、新王者的故事。”

他从张家文手里接过文件夹，打开，取出一份文件，放在茶桌上。

那是一张金山大厦的照片。二十七层高，玻璃幕墙，矗立在中环最核心的地段。阳光下，整栋楼熠熠生辉，像一根指向天空的金色权杖。

“金山大厦。”陈奕妍指着照片，“中环地标，英资置地集团的核心资产之一。建成于1968年，楼龄十年，维护良好，出租率百分之九十五。目前的市值，大约是十六亿港币。”

“你想买金山大厦？”陈志明笑了，笑声里满是讽刺，“年轻人，你知道十六亿是什么概念吗？就算是汇丰银行，要批这么一笔贷款，也需要总行信贷委员会审批，需要抵押物，需要至少三年的财务报表。而你的嘉文集团，注册资本一百万，成立不到半年。你拿什么买？”

“我不需要十六亿。”陈奕妍说。

茶室里所有人都愣住了。

“那你需要多少？”古老问。

“六亿。”陈奕妍说，“我们自己筹六亿，银行贷十亿。总共十六亿，买下整栋金山大厦。”

“你疯了。”陈志明摇头，“就算你能筹到六亿——虽然我不信你能筹到——银行凭什么贷十亿给你？就凭你那个一百万注册资本的公司？”

“不。”陈奕妍摇头，“银行不是贷给嘉文集团。是贷给这个项目，贷给金山大厦，贷给……这个故事。”

他从文件夹里取出第二份文件，推到茶桌中央。